一次省下上百万，避开法拍房的坑，这份操作手册请收好！
5600万起拍的江南里，流拍了。
这是4月以来，杭州城（含余杭、萧山）第5套流拍的住宅。
说实话，这个结果不意外。大多人涌入法拍房市场，就是冲着捡漏去的。“女股神”这套江南里，实际起拍单价近20万，甚至高于在售二手房。
哪怕地段再稀缺，超级富豪们也不见得乐意高价收入囊中。
但有一点不得不承认，这两年红火的楼市，连带杭州法拍房市场，也跟着走俏。
仅4月1日至4月17日期间，杭州城就拍卖了53套房产，其中48套一拍成功。
一来，跟政策大环境有关。2016年9月18日，杭州重启限购政策后，不限购的法拍房成为广大没有房票的购房者，曲线入杭最快的途径。只要出价够高，就能拿下。
二来，法拍房价格相对便宜，起拍价只有市场价的7-8折。
我数了数，4月以来成功拍卖的48套房源里，有32套成交价低于评估价。滨江盛元慧谷一套142㎡，市场评估价650万，最后竞买人1次叫价，520万底价成交。
西溪蝶园也有一套186㎡的大户型，55轮叫价后，仍比评估价便宜116.2万。
每次有关法拍房的新闻一出，粉丝群里总有人会问：哪里能淘到便宜的法拍房？买法拍房风险高吗？
想在法拍市场捡漏，以下操作手册，还请收好！
什么是法拍房？
法拍房（司法拍卖），是指人民法院将查封、扣押、冻结的被执行人（原房东）财产，在被执行人逾期不履行义务时，依法以公开竞价的方式卖给出价最高的竞买人。
并将所得金额清偿的执行行为，是人民法院执行中的一种强制处分。
主要三种情况，房源会被司法拍卖：
1. 房东向银行贷款买房，不能如期偿还贷款，也就是断供。银行向法院申请强制执行，将房东将抵押房产进行强制拍卖变现，偿还贷款；
2. 民间借贷。假设A以房产抵押向B借款，到期A未能还款，B出示抵押或借款协议，向法院申请执行后，拍卖A的房产，用以还款；
3. 司法没收的房子，若涉及不动产，可以司法拍卖，变现后的钱收归国库。
法拍房源去哪找？
目前的司法拍卖，大多在网上进行。
入围人民法院网拍平台的，有淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网5家。
杭州司法拍卖的房产，主要集中在淘宝阿里拍卖。（打开淘宝网，点击菜单栏“司法拍卖”，找到相关城市即可获取拍卖房源信息）
有关房源信息，网页上会有详细介绍。
房源正式开拍前，大多有一次实地看样机会。提前拨打负责该房源的拍卖机构，联系预约。
Tips：实地看房很重要。若成功竞拍者未实地看房，成功拍卖后，则默认对该房产现状已知晓。一旦发生纠纷，责任全在竞拍者本身。
如何制定拍卖价？
法拍房的价格，有起拍价跟评估价两种。
一拍起拍价，最低是参考价的7折。一般是评估机构根据近1-3个月，同小区或周边小区成交价，评估得出拍卖房源的参考价。
另一种，起拍价≥评估价。像女股神这套江南里，起拍价=评估价。这个价格是执行人与被执行人之间，协商过后的价格，法院是认可的。
竞拍周期多长？
一般是24小时。会设置5分钟的延时周期。
假设C房源早上10点截止。如若有人在9:59叫价，那么截止时间会往后延到10:04，这段时间如果还有人竞价，那么继续顺延5分钟。
去年1.13亿成交的杭州“最贵”法拍房阳光海岸，延时157次。原本第二天早上10点结束，足足推迟了2小时。
若是有多人竞拍，最后一小时很关键。真正有意向的客户，子弹都留在最后时刻。
法拍房能否按揭？
可以按揭购买。开拍前，找当地银行进行贷款咨询，审核贷款资格、额度等信息。
法拍房与普通二手房，贷款流程是不同的。
二手房的流程：房产过户——银行放款——房东收取余下房款。
法拍房的流程：银行先放款——法院办理相关手续——解除抵押——过户。
二拍更便宜？
只有一拍流拍后，房源才会进入二拍。二拍的起拍价，最低为一拍的8折。
像朝晖路205号的一套房产，一拍起拍价6185.2万，流拍后二拍起拍价5200万。
二拍若依然流拍，该房产则进入变卖阶段。
对一些高总价房源，并非没有中意的意向客户。只是觉得价格太高，想等着二拍价格再降点。一般情况下，二拍的成交价会比一拍便宜些。
但也有例外。去年，美哉美城8幢1单元202室拍卖，455万起拍，一拍流拍了。
一个月后二拍，94轮出价，473万成交。虽然比评估价便宜，但相比一拍，价格还是贵了。
法拍房，安全吗？
撇开房源本身，整个拍卖程序是安全、合法的。与竞拍者产生关系的是法院，相应的房款也是支付给法院，不是房东本人。
整个司法拍卖，有一系列的流程。
房源公示——交保证金——竞拍——交尾款——交接成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书——解封——过户、审税——拿房产证。
四大注意事项？
购买法拍房，要说有风险那也是有的，买新房、二手房同样也会有风险。但这些风险，在竞拍前都是可控的。
第一， 查清房屋产权。
一般在拍卖公告里，会写明拍卖房屋的产权证号情况，是否有抵押、租赁、占用等情况。实在不放心，可以向法院进行核实。
第二， 实地看房。
实地看房能更直观的了解房源具体情况。若房屋内有原房东或租客居住，可以询问具体搬出时间、租赁时间。
若是带租约法拍，租赁期长，那么即便拍下也无法入住。
若偷懒省略这一步骤，成功竞拍后默认为认可房源现状。出现纠纷只能自己吃亏。
第三， 了解税费情况。
一般情况下，司法拍卖房源需缴纳的税费，跟二手房交易差不多。法拍房还能省下中介佣金。
但要注意，公司产权、存在遗产继承、非住宅性质（商用等）、土地划拨性质的房屋，税费偏高。
像商用和公司产权的房屋，有大额的土地增值税；遗产继承则有遗产税；土地划拨二次交易时需补交一定的土地出让金。
司法拍卖的房源，还有一笔支出，就是房屋欠下的物业费、水电燃气等费用，也需要购买人支付。
第四， 提前做按揭评估。
若是需要按揭购买，那么在参拍前需找相关银行做按揭评估，审核咨询，了解按揭利率等情况。
最好找两家银行做评估，以防其中一家按揭审批未能通过。若因参拍者自身原因，导致按揭未能顺利放款，那么需一次性补齐余下尾款，否则视为违约。
一旦违约，保证金被没收，房源重新拍卖。重新拍卖时，原成功竞拍者，不得参加竞买。
4月还有31套房源待拍
整个4月下旬，淘宝司法拍卖平台显示，杭州城还有31套房源准备开拍。
除昆仑公馆等3套房源，起拍价≥评估价外，余下28套均以一个较低的价格起拍。
绿城春江花月又有两套待拍。其中一套是月华苑5-1-90，不到150㎡，648万起拍；另一套是流云苑2-902，面积大一点，203.32㎡，起拍价903万，比评估价还要贵了2万。
4月上旬，春江花月已经成功拍出两套，成交价均低于评估价。
评估价在千万以上的还有三套，一套是西溪蝶园，今天截止。起拍价887.6万，评估价1268万，已有3次出价。
云栖蝶谷，起拍价2100万，4月23日开拍；昆仑公馆，4月28日开拍，起拍价1500万。
即将拍卖房源
相对而言，千万豪宅的关注度，整体要高一些。
这个月待拍的房源，总价在两三百万的有不少。便宜点也有，像是拱墅区的蚕花园永兴坊，近2万人次围观，起拍价才102万，目前尚无人报名。
相比杭州楼市数年一轮回的周期性大波动，法拍房市场周期更短。换句话说，更容易捡漏。
像是限购加码的2017年，上半年法拍房还屡屡创新高。德胜新村一套45㎡的老破小，评估价不到73万，最后拍出163.5万的高价，单价比市场价贵了1万。
当年年底，行情迅速降温，不少购房者底价拿下。
所以，想在法拍市场捡漏的，找准时机出手。当然，上述的准备工作，也要提前做足。
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文∣江公子
编辑∣二叔
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